Bij het transformeren van kantoorgebouwen tot woningen hoeft de geluidregelgeving geen belemmering te zijn. Inmiddels zijn er legio mogelijkheden om soepel met het aspect geluid om te gaan. De leegstand van kantoren is nog nooit zo hoog geweest. Uit onderzoek van de makelaarsvereniging NVM Business blijkt dat eind 2012 bijna 16 procent van de Nederlandse kantoren te koop of te huur stond. Het gaat om 7,8 miljoen vierkante meters. Daarnaast neemt de vraag naar woningen toe. Als gevolg van de crisis worden bouwplannen opgeschort of afgelast terwijl het aantal inwoners van Nederland tot 2025 zal groeien van 16,7 tot 17,5 miljoen. Volgens de vereniging Eigen Huis zal daardoor de komende jaren de vraag naar woningen met honderdduizenden toenemen.
Kantoorlocaties transformeren tot woningen kan een oplossing zijn. Niet voor niets is een jaar geleden het Convenant aanpak leegstand kantoren getekend. Het Rijk heeft de belemmeringen in de wetgeving zoveel mogelijk weggenomen. Provincies, gemeenten en marktpartijen zijn nu aan zet.
Kantoorpanden zijn vaak op bedrijventerreinen in de buurt van wegen en spoorwegen gelegen. Geluidhinder veroorzaakt door bedrijven en infrastructuur is bij het transitieproces een belangrijk punt van aandacht, maar hoeft geen belemmering te zijn. Daarbij kunnen de volgende instrumenten worden ingezet.
Bestemmingsplan voor een ontwikkelingsgebied
Op grond van de Crisis- en herstelwet kan een ontwikkelingsgebied worden aan gewezen. Het bestemmingsplan voor een ontwikkelingsgebied vormt het afwegingskader waarin het lokale bestuur aangeeft hoe binnen het gebied milieugebruiksruimte wordt vrijgemaakt voor een maatschappelijk gewenste ontwikkeling. Binnen een ontwikkelingsgebied kan gedurende een periode van tien jaar worden afgeweken van diverse milieuregels, waaronder geluidsnormen. Dat biedt de mogelijkheid om bijvoorbeeld eerst de gewenste transformatie van kantoor naar woningen te realiseren om daarna vervolgens de verplaatsing van een bedrijf te financieren. In de tussentijd kunnen beide conflicterende functies naast elkaar bestaan, wetende dat die situatie tijdelijk is. Dit kan een (financiële) impasse doorbreken.
Tijdelijke ontheffing van een bestemmingsplan
Tijdelijk betekent dat ontheffing van de bestemming kantoren voor een termijn van tien jaar kan worden verleend. Voor geluidsbelaste locaties is dit relevant omdat een tijdelijke ontheffing niet wordt getoetst aan de Wet geluidhinder. Uiteraard moet wel getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening maar de waarden die daarbij gehanteerd mogen worden zijn soepeler dan de grenswaarden van de Wet geluidhinder. Tijdelijke functies kunnen daardoor makkelijker worden ingepast. De snelheid wordt extra bevorderd doordat de proceduretijd twee maanden is. Dit biedt perspectief voor meer geleidelijke, of zoals het heet “organische” herontwikkeling van stedelijke gebieden.
Bouwbesluit 2012
Voor tijdelijke bouwwerken gelden op grond van het Bouwbesluit 2012 lagere geluidniveaus voor industrie-, weg-, spoorweglawaai. Die eisen zijn 10 dB of dB(A) lager dan de eisen die gelden voor permanente bouwwerken.
Bij het veranderen van een bouwwerk geldt op grond van het Bouwbesluit 2012 het rechtens verkregen niveau. Dit wil zeggen dat ten minste moet worden voldaan aan de eisen die gelden voor bestaande bouw.
Interim-wet Stad en milieu
Het stap-3 besluit op basis van de Interim-wet Stad en milieu houdt in dat de gemeenteraad ten behoeve van het vestigen van geluidsgevoelige bebouwing of bij functiemenging van woningen en bedrijven kan besluiten tot afwijking van de maximaal toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder. Om deze stap te zetten moet een aan aantal voorwaarden worden voldaan. Onder andere moet worden aangetoond dat afwijking van de normen een maatschappelijke meerwaarde heeft met het oog op zuiniger en doelmatiger ruimtegebruik en optimale leefomgevingkwaliteit. Indien mogelijk moet binnen de woning compensatie worden geboden voor de hogere geluidsbelasting op de gevel. Is dat niet mogelijk dan kan compensatie ook op andere milieuterreinen worden gezocht, zoals op het gebied van luchtkwaliteit of investeringen in de openbare ruimte of in (recreatieve) groenvoorzieningen.
Wet geluidhinder
Tot slot zijn er natuurlijk ook nog de instrumenten van de Wet geluidhinder. Het toepassen van dove gevels: gevels waarin geen ramen en deuren zitten en die daarom vrijgesteld zijn van de normen van de Wet geluidhinder. Ook kan geluidhinder gereguleerd worden door het vaststellen van maatwerkvoorschriften voor bedrijven en het verlenen van hogere waarden voor woningen. Gemeenten kunnen bovendien hun beleid voor het verlenen van hogere waarden versoepelen of daarvan in individuele gevallen afwijken bijvoorbeeld wanneer transformatie aan de orde is.
Door deze middelen te combineren en slim in te zetten kan geluidruimte voor het transformeren van kantoorruimte in woonruimte worden gecreëerd. Geluid hoeft dus geen bezwaar te zijn.