Nederland heeft te maken met schaarste op de woningmarkt. Deze schaarste leidt tot lange wachtlijsten en hoge prijzen voor koop en huur. Uit de ‘Staat van de Woningmarkt’ blijkt dat vooral huurders in de sociale huursector hun verhuiswensen niet kunnen waarmaken. Het onderwerp wonen blijft dan ook een hot topic in de Tweede Kamer en wederom beantwoordde minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) Kamervragen over haar beleid. Daarbij kondigt zij onder andere een evaluatie van de verhuurderheffing aan, evenals het sluiten van woondeals met 5 regio’s. Ook wil zij de mogelijkheden voor het instellen van een noodknop middenhuur en het invoeren van een zelfbewoningsplicht nader onderzoeken. Verder informeren wij u over de wijziging van de Woningwet die van 29 maart tot 26 april 2019 ter consultatie voorligt en de recente oproep van de minister provincies een actievere rol bij woningbouw te laten spelen.
Maximale gemiddelde huurverhoging
In december 2018 sloot de vereniging van woningcorporaties Aedes samen met Woonbond, de landelijke vereniging van huurders, het Sociaal Huurakkoord. Dit akkoord ziet op sociale huurwoningen van woningcorporaties. De minister van BZK neemt uit dit akkoord onder meer het voorstel voor een landelijk geldende maximale huursomstijging over. Dat betekent concreet dat woningcorporaties de huurprijs die zij aan huurders vragen, straks in principe met niet meer dan 1 procentpunt mogen verhogen, bovenop het vastgestelde inflatiecijfer van 1,6%. Geen jaarlijkse huurstijgingen hoger dan 2,6% dus.
In principe. Want op lokaal niveau kunnen verhuurdersorganisaties en betrokken gemeenten met elkaar afspreken af te wijken van de landelijk geldende maximale huursomstijging en meer vragen. Zo kan voor scheefwoners bijvoorbeeld een opslag van 4 procentpunt en dus een huurstijging van maximaal 5,6% worden opgelegd. Dit moeten verhuurdersorganisaties en betrokken gemeenten dan wel met elkaar vastleggen in prestatieafspraken.
Voor deze maatregel is een wijziging van de Woningwet vereist. Het streven is om deze wetswijziging voor 1 januari 2020 aangenomen te hebben zodat de maatregel ook per die datum in werking kan treden. De overige afspraken uit het Sociaal Huurakkoord die de minister overneemt, worden in een apart wetsvoorstel uitgewerkt.
Bouwproductie en verhuurderheffing
De vraag naar woningen blijft de komende jaren stijgen door de groei van het aantal huishoudens. Met het verwachte aantal woningen dat er nog bij zal komen, zal het tekort in de periode tot 2030 naar verwachting zo’n 2,5 procent zijn. Voor het inlopen van de tekorten is het van belang dat de stijgende lijn in de bouwproductie wordt vastgehouden. Daarbij is niet alleen van belang dat er voldoende bouwgrond (plancapaciteit) daadwerkelijk beschikbaar is, ook roept de minister de nieuwe besturen van de provincies op om meer plancapaciteit vast te leggen dan strikt nodig is. Dat vergroot de flexibiliteit als projecten op een bepaalde locatie onverwachts vertraging oplopen.
In het kader van de gewenste bouwproductie werden vanuit de Tweede Kamer vragen gesteld over de effecten die de verhuurderheffing daarop mogelijk heeft. De in 2013 door het kabinet Rutte II ingevoerde verhuurderheffing is een heffing die verhuurders met meer dan 50 sociale huurwoningen, waarvan de huur niet hoger is dan €720,42 per maand, betalen over de WOZ-waarde van die woningen. Het doel van de verhuurderheffing was het op orde brengen van de Staatsfinanciën. Voor 2019 is een heffing vastgesteld van 0,561%. De vraag die vanuit de Tweede Kamer voorligt is of corporaties met deze heffing nog voldoende investeringscapaciteit hebben om al hun maatschappelijke opgaven op te pakken en de gewenste aantallen woningen te bouwen. De minister kondigt in haar antwoorden een evaluatie van de verhuurderheffing aan die mede gericht zal zijn op dit punt en rapporteert hierover begin 2020 aan de Kamer.
5 woondeals
Woningcorporaties hebben aangegeven gemiddeld 25 duizend nieuwe sociale huurwoningen per jaar te willen opleveren. Er zijn 66 duizend nieuwe woningen gerealiseerd en samen met de naar schatting 8 duizend woningtransformaties maakt dat er in totaal 74 duizend nieuwe woningen bij zijn gekomen. Dichtbij het gestelde doel van 75 duizend. Voor het verder vergroten en versnellen van het woningaanbod zal de minister 5 woondeals sluiten met de regio’s waar een grote druk op de woningmarkt bestaat. Daarin worden afspraken gemaakt over de aanpak van excessen, het vooruit helpen van specifieke bouwprojecten, de beschikbaarheid van plancapaciteit en grote gebiedsontwikkelingen. De minister tekende eerder al woondeals met de gemeente Groningen en de stadsregio Eindhoven en is nu in gesprek met stedelijke gebieden in de Randstad.
Waar de Kamer vragen stelt over stijgende bouwkosten vanwege de steeds grotere vraag naar mensen en materialen, zowel voor de woningbouw als voor de bouw van kantoren, infrastructuur en de verduurzaming van de gebouwde omgeving, geeft de minister aan dat de bouwsector tijd nodig heeft om haar capaciteit uit te breiden. Bijvoorbeeld door te investeren in kennis en opleidingen. Het kabinet ondersteunt daarbij middels subsidies.
Noodknop middenhuur
Ook in de vrije sector staat het een en ander op stapel. Eerder berichtten wij al over de noodknop middenhuur. Deze maatregel werkt de minister op dit moment verder uit. Hiermee zouden gemeenten straks binnen de bestaande regelgeving de aanvangshuurprijs van een woning in de vrije sector tijdelijk en onder voorwaarden kunnen maximeren, op basis van een percentage van de WOZ-waarde van de woning. De minister erkent dat dit een ingrijpende maatregel is, wil onder meer twee onderzoeken uitzetten naar de effecten en vormgeving van de noodknop en de Kamer hier voor de zomer over informeren.
Toegankelijkheid van de woningmarkt en buy-to-let
Naar aanleiding van Kamervragen over het tegengaan van ‘buy-to-let’ door particulieren, met andere woorden het kopen van woningen met het opzettelijke doel deze vervolgens te gaan verhuren, geeft de minister aan bedenkingen te hebben bij een generieke zelfbewoningsplicht als oplossingsrichting. Gemeenten kunnen zelf, als eigenaar van de grond, lokaal sturen met behulp van privaatrechtelijke bevoegdheden. Bijvoorbeeld via een anterieure overeenkomst of het stellen van erfpachtvoorwaarden. Gelet op het feit dat diverse gemeenten zoekende zijn naar verdergaande bevoegdheden om buy to let te voorkomen, zal de minister samen met gemeenten de (on)mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht verkennen met oog op het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal. De afronding van dit onderzoek staat deze zomer op de planning.
Lees hier de Kamerbrief van minister Ollongren van BZK van 25 maart 2019 en hier de oproep van de minister aan provincies een actieve rol bij woningbouw te spelen.
