Wij willen graag alle kanten op kunnen. En voor een bouwer is dat niet anders. Toch blijken ruimtelijke besluiten als bestemmings- en inpassingsplannen vaak te benauwend. Innovatieve ideeën van bouwers stuiten af op krappe bestemmingsvlakken, traditionele uitmeetbepalingen en te precieze planregels. De planologisch toegestane extra meter voorziet net niet in die slim bedachte bouwfasering. De verdiepte ligging, die ineens financieel tot de mogelijkheden behoort, lukt niet met de in het besluit voorgeschreven maaiveldligging. Een boortunnel kan goedkoper en daardoor zelfs langer wat in het belang is van de omgeving. Het besluit voorziet echter in een kortere afgezonken tunnel. Op die manier kan niet worden geprofiteerd van de creativiteit van de markt. En dat is zonde.
Voor u als bouwer is het goed te weten dat ruimtelijke besluiten flexibeler kunnen dan in de praktijk vaak het geval is. Het hoeft geen 'maatpak' om een vooraf volledig uitgedetailleerd werk te zijn.
Zo is het prima mogelijk om een bestemmingsplan zo in te richten dat een weg of op maaiveld of iets verdiept wordt aangelegd, of dat er een breed scala aan invullingen mogelijk blijft voor een nieuwe woonwijk. De vormgeving en de precieze locatie van nieuwe gebouwen kan beschreven worden door middel van randvoorwaarden die verzekeren dat sprake zal zijn van een goede stedelijke inpassing zonder dat u op voorhand alle ontwerpvrijheid ontnomen wordt.
Instrumenten als dubbelbestemmingen, tijdelijke bestemmingen, uitwerkings- en wijzigingsbevoegdheden en flexibiliteitsbepalingen kunnen veel ruimte bieden. Maar soms is het ook al genoeg dat het gewoon niet zo precies wordt opgeschreven. Waar komt het extra water dat dient ter compensatie van extra verharding? Dat hoeft echt niet tot op de centimeter nauwkeurig op de kaart te worden ingetekend. Faunapassages of duikers hoeven niet dat pijltje op de kaart te zijn, waarna er niets meer valt de schuiven. Komen de nieuw te realiseren parkeerplaatsen op maaiveld of ondergronds? Het besluit kan beide opties open houden.
En let ook op dat u niet al te erg vastgepind wordt qua uitvoering. Waar komt de bouwweg en waar het tijdelijke werkterrein? Dat kan met een ruime marge beschreven worden. Als in het besluit precies wordt beschreven dat u met de bouw van de tunnel begint aan de noordzijde van het tunneltracé, maar het blijkt bij nader inzien goedkoper en sneller te kunnen als u aan de zuidzijde start, wordt dat toch lastig.
Er is echter 1 'maar'. Flexibiliteit in ruimtelijke besluiten heeft zijn beperkingen waar belangen van derden in het geding komen. Dan komt de rechtszekerheid in gevaar. Omwonenden weten niet waar ze aan toe zijn: komt er een tunnel of een viaduct, krijgt de weg 2 of 3 rijstroken, komt er een torenflat of een handvol villa’s in het weiland achter hun wijk? Moet hun huis worden gesloopt of hoeven zij alleen een strookje tuin in te leveren? Verder zullen de milieuonderzoeken rekening moeten houden met de worst case qua effecten op de omgeving. En die effecten moeten natuurlijk wel binnen de perken blijven. Flexibiliteit vergt creativiteit en extra inspanning, maar dan heeft u ook wat.
De volgende keer? Lege kantoren!
Dit blogbericht is als column verschenen in het vaktijdschrift Grond/Weg/Waterbouw.
