Op 1 juli jl. is de internetconsultatie van het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom aangevangen. Dit wetsvoorstel regelt het gemeentelijk voorkeursrecht, onteigening, herverkaveling in het landelijk gebied en een nieuw instrument stedelijke kavelruil. De onderwerpen voorkeursrecht en onteigening zijn reeds besproken in onze blogs van 12, 13 en 15 juli jl. In deze blog worden de herverkaveling in het landelijk gebied en de stedelijke kavelruil besproken.
Inrichting van het landelijk gebied in de Aanvullingswet Grondeigendom
De herinrichting van het landelijk gebied is thans geregeld in de Wilg. In 2014 heeft de (toenmalige) staatssecretaris van Economische Zaken samen met het IPO aan Alterra Wageningen UR en het Instituut voor Agrarisch Recht gevraagd om het inrichtingsinstrumentarium van de Wilg te evalueren. Uit de uitgevoerde evaluatie blijkt dat er geen noodzaak is om het inrichtingsinstrumentarium te wijzigen. Het huidige stelsel is in het wetsvoorstel geïntegreerd. Daarbij is de terminologie aangepast aan die van het stelsel van de Omgevingswet.
De nieuwe regeling kent derhalve evenals de huidige Wilg de vrijwillige kavelruil. De kern van het inrichtingsinstrumentarium wordt echter gevormd door de mogelijkheid tot (niet vrijwillige) herverkaveling. Met het instrument herverkaveling kunnen provincies op dwingende wijze onroerende zaken in een gebied samenvoegen, het gebied opnieuw verdelen in kavels en die kavels aan eigenaren toedelen.
Stedelijke kavelruil
Stedelijk kavelruil is een nieuw instrument. In de visie van de regering kan stedelijke kavelruil bijdragen aan transformatie en herstructurering van gebieden. Als voorbeeld wordt genoemd dat het instrument bij winkelleegstand kan worden gebruikt om de winkels in het centrum van de stad te concentreren en de vrijkomende winkelpanden een andere bestemming te geven.
Vooruitlopend op dit wetsvoorstel is een aantal jaren verkend hoe stedelijke herverkaveling wettelijk geregeld zou kunnen worden. Verschillende pilots zijn georganiseerd. De Tweede Kamer heeft al in 2013 een motie aangenomen waarin de regering is verzocht het instrument stedelijke kavelruil al voor het inwerking treden van de Omgevingswet te verankeren in wetgeving. In 2014 is door de Commissie Stedelijke Herverkaveling geadviseerd om een wettelijke regeling te maken naar het voorbeeld van de regeling voor herverkaveling in het landelijk gebied (Wilg).
Dat heeft de regering niet (helemaal) gedaan. Het wetsvoorstel volgt de systematiek van de regeling van vrijwillige kavelruil in het landelijk gebied. Dat is die van ruil bij overeenkomst. Daarmee wordt stedelijke kavelruil niet zo zeer een instrument van het bevoegd gezag, maar is het een (wettelijke) faciliteit waarvan eigenaren naar behoefte gebruik kunnen maken.
Wat houdt de regeling van stedelijke kavelruil in?
Stedelijke kavelruil is volgens het wetsvoorstel dus een overeenkomst waarbij drie of meer eigenaren op vrijwillige basis afspraken maken over het ruilen van in stedelijk gebied gelegen onroerende zaken. Zij kunnen de regeling ook gebruiken om de grenzen van hun kavels aan te passen. Ook kavels die op enige afstand van elkaar zijn gelegen, kunnen worden geruild. Partijen die geen gronden maar alleen maar geld inbrengen, kunnen tot de overeenkomst toetreden. Maken zij zo’n afspraak, dan biedt het wetsvoorstel een aantal faciliteiten, zoals het overzetten van hypotheken en beslagen naar de nieuwe eigendommen. De te sluiten ruilovereenkomst krijgt zakelijke werking vanaf het moment dat deze wordt ingeschreven in de openbare registers. Tussentijdse verkoop door een van de deelnemers leidt er toe dat de opvolgende eigenaar ook aan de ruilovereenkomst is gebonden.
Anders dan bij vrijwillige ruilverkaveling in het landelijk gebied geldt bij stedelijke herverkaveling niet de generieke vrijstelling van overdrachtsbelasting. Kennelijk vindt de wetgever dat niet nodig. In de toelichting is vermeld dat, mocht dat wenselijk zijn daarvoor te zijner tijd een regeling zal worden getroffen.
Vereisten
De beoogde regeling stelt een aantal voorwaarden: er moeten in ieder geval drie partijen onroerende zaken inbrengen en tenminste twee partijen moeten onroerende zaken behouden. De ruilovereenkomst dient ook schriftelijk te worden aangegaan.
De notaris maakt de ruilakte op en schrijft die in in het Kadaster.
Heeft de gemeente nog een rol?
Als ruilplannen niet in overeenstemming zijn met het omgevingsplan, dan kan stedelijke kavelruil pas plaatsvinden nadat het omgevingsplan is gewijzigd. De gemeente behoudt hier een eigen verantwoordelijkheid om te bepalen of de plannen passen binnen de gewenste toekomstige ontwikkeling van een gebied.
Een ruilovereenkomst heeft evenmin gevolgen voor de vergunningplicht of de toepasselijkheid van kostenverhaal. De regels van de hoofdstukken 4 en 13 van de Omgevingswet blijven gewoon van toepassing.
Pas als de stedelijke kavelruil ook een publiek doel dient, kan dat voor de gemeente aanleiding zijn om andere instrumenten in te zetten, zoals het vestigen van een voorkeursrecht of onteigening.
Wat is er nu nieuw?
Vooralsnog lijkt de thans voorgestelde regeling van de stedelijke kavelruil weinig nieuws te bevatten ten opzichte van de (niet wettelijk geregelde huidige) situatie. Wel nieuw is de zakelijke werking.
