Woningnood, we kunnen er niet meer om heen dat er veel gemeenten voor een flinke opgave staan. Bij die opgave zijn verschillende oplossingen denkbaar, zo kan er gezocht worden naar binnenstedelijke oplossingen in de vorm van nieuwbouw of transformatie of – iets wat niet meer onvermijdelijk lijkt – kan er gebouwd worden in het groen. Tijdens de 4e editie van “Inzicht in Omgevingsrecht” hebben Jelmer Procee en Laura van der Meulen enkele tips en tricks gepresenteerd bij binnenstedelijke oplossingen om woningnood te bestrijden.

Binnenstedelijke oplossingen

Bij binnenstedelijke oplossingen kan gedacht worden aan (sloop en) nieuwbouw en aan transformatie van bestaande panden, afhankelijk van welke mogelijkheid zich voordoet. Vervolgens moet beoordeeld worden welke besluiten nodig zijn c.q. gebruikt kunnen worden voor de gewenste oplossing. Is er alleen een bouwvergunning nodig? Of is het beoogde project in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan? In dat geval kan soms een (relatief eenvoudige) kruimelontheffing uitkomst bieden, met name bij de klassieke transformatie waarbij geen uitbreiding van het bebouwde oppervlak plaatsvindt en bij tijdelijke project als de opvang van asielzoekers of een pilot voor tiny houses. Als de kruimelontheffing niet past op het project, kan er nog voor gekozen worden om de uitgebreide omgevingsvergunning strijdig gebruik in te zetten. In het geval dat echter een volledig nieuwbouwplan wordt gerealiseerd, kan het verstandiger zijn om voor een bestemmingsplan te kiezen (al dan niet verbrede reikwijdte). Daarmee is voor de komende jaren voor een ieder duidelijk wat de situatie op het betreffende perceel is.

Vijf thema’s bij binnenstedelijke oplossingen

Afhankelijk van welke oplossing aan de orde is en afhankelijk van welk(e) besluit(en) worden genomen, zijn er verschillende thema’s waar rekening mee moet worden gehouden bij de realisatie van het project. Hierna signaleren wij er vijf.

Het eerste thema waaraan gedacht moet worden is parkeren. Uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling op eigen terrein gerealiseerd moet worden. Niet zelden zal dat echter geen optie zijn. Dat betekent gelukkig niet het einde van het project. Er zijn naast de meer bekende instrumenten als salderen en het verlenen van een ontheffing van de parkeernormen meer creatieve oplossingen mogelijk. Zo kan de parkeerbehoefte worden afgestemd op de specifieke doelgroep van het project terwijl daar geen specifieke norm voor bestaat, mits goed onderbouwd. Daar kan zelfs nog een stap verder in worden gegaan, door bijvoorbeeld bij starterswoningen te onderbouwen dat die doelgroep nu eenmaal veel minder auto’s bezit tegenwoordig, of door met deelauto’s te werken binnen een project.

Een tweede thema is wind- en schaduwhinder, dat aan de orde is bij nieuwbouw en dan met name bij hoogbouw. Voor beide geldt dat er geen regelgeving is, maar dat er wel normen beschikbaar zijn waarbij aangesloten kan worden om te bepalen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Als ten gevolge van het project mogelijk wind- of schaduwhinder kan optreden, dan dient er onderzoek te worden gedaan om aan te tonen dat er ook na realisatie van het project nog sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voor wat betreft windhinder zijn er diverse maatregelen mogelijk om een gevaarlijk windklimaat te voorkomen, denk aan het realiseren van een scherm aan een gebouw of het planten van bomen in een open gebied. Dat vergroot de mogelijkheden om een project toch doorgang te laten vinden.

Verder speelt zonering een rol, onder meer geluid- en geurhinder. Dat is niet alleen bij nieuwbouw het geval, ook bij transformatie van een niet-gevoelig object naar een woningen kunnen geluid- en geurhinder een probleem opleveren. Om te bepalen of daarmee rekening moet worden gehouden, moet worden bepaald of het project binnen het invloedsgebied van een geluids- of geurbron wordt gerealiseerd. Per bron geldt een ander kader waaraan getoetst moet worden. Als blijkt dat op de locatie van het project de betreffende normen niet in acht kunnen worden genomen, betekent dat nog niet het einde van het project. Er zijn diverse mogelijkheden om desalniettemin de geplande woningbouw doorgang te laten vinden. Denk daarbij aan een hogere waarde, een stap-3 besluit, een verkleining van de geluid- of geurcontour e.d.

Een vierde thema is planschade, zowel direct als indirect. Bij directe planschade loont het vaak om alvorens de bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden te beperken de eigenaars voldoende gelegenheid te bieden die mogelijkheden alsnog te verwezenlijken. Doen zij dat niet, dan verspelen zij immers hun recht op vergoeding. Lukt dat niet, dan is, zeker in de binnenstad, interessant na te gaan of de niet gebruikte gebruiks- en bouwmogelijkheden überhaupt enige waarde vertegenwoordigden. Beperken van indirecte planschade is vooral gebaat bij niet teveel flexibiliteit. Planschade gaat immers uit van een planologische maximalisatie, zodat teveel flexibiliteit duur kan uitpakken.

Tot slot zelfrealisatie, te weten de situatie waarin de eigenaar de bestemming zelf realiseert. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar maak aan het begin van het project de keuze of zelfrealisatie mogelijk is en onder welke voorwaarden. Is zelfrealisatie ongewenst, houdt daar dan rekening mee bij de planvorming en overweeg bijvoorbeeld de vestiging van voorkeursrechten om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen.

Aan de slag!

Hoewel er met het nodige rekening moet worden gehouden bij binnenstedelijke oplossingen om woningnood te bestrijden is er ook heel veel mogelijk om een project te realiseren daar waar het op het eerste gezicht lastig lijkt. Door in ieder geval deze thema’s op het netvlies te hebben bij de start van een project, kan er tijdig gehandeld worden!

Share This