De komende jaren is er in Nederland behoefte aan een fors aantal nieuwe woningen. Die woningbehoefte schuurt met het huidige tempo van de bouwproductie: de benodigde productie wordt nog niet overal gehaald. Bovendien blijkt de betaalbaarheid van huurwoningen in het middensegment nog regelmatig onvoldoende. Sinds het verschijnen van deze conclusies in het rapport ‘de Staat van de Woningmarkt’, heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) meerdere Kamervragen over dit onderwerp beantwoord. In dit blog gaan wij in op de lijn die de minister daarin uiteen heeft gezet. In haar Kamerbrief van 22 februari 2019 heeft zij geschetst hoe zij de betaalbaarheid op de huurmarkt wil verbeteren, de doorstroming wil stimuleren en betaalbare woningen voor middeninkomens bereikbaarder wil maken. Bovendien praten wij u bij over de recente wijziging van het wetsvoorstel ‘Wet maatregelen middenhuur’.

Versnellen woningbouw

Het rapport ‘de Staat van de Woningmarkt’ presenteert een prognose die uit gaat van een toename van de behoefte aan woningen met 667.000 voor de periode 2017-2030. Lees hierover ook ons eerder verschenen blog. De ambitie om tot 2030 een aantal van 75.000 extra woningen per jaar te bouwen zou voldoende moeten zijn om in dit woningtekort te voorzien. Het versnellen van de woningbouw heeft voor de minister de hoogste prioriteit. Bij de keuze voor nieuwe woningbouwlocaties is het volgens haar van belang dat de regio’s zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte en verdient het de voorkeur in eerste instantie de bouwkansen binnen bestaand stedelijk gebied optimaal te benutten. Tegelijkertijd zal niet in alle regio’s alles binnenstedelijk op te lossen zijn.

Regionale afspraken

Per regio en per locatie zal daarom moeten worden bezien wat wenselijk en realistisch is om de verschillende doelstellingen te bereiken en waar. Ook het bepalen welk aandeel van de woningbouw vervolgens wordt bestemd voor de sociale nieuwbouw is in eerste instantie aan de gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties. Omdat het woningtekort rondom de grote steden het hardst groeit sluit de minister dit voorjaar in de regio’s met de meest gespannen woningmarkt zogenaamde ‘woondeals’. In de gemeente Groningen is de eerste woondeal gemaakt voor de bouw van 20.000 woningen.

De minister is voornemens om naast de versnelling van de bouwopgave samen met de regio’s in te zetten op het beperken van ongewenste gevolgen van het woningtekort. Meer bouwen is immers pas op de langere termijn een oplossing, omdat het maken en realiseren van bouwplannen, evenals het vergroten van capaciteit bij gemeenten en bouwers, een lange doorlooptijd heeft. Ondertussen wil de minister wel problemen als het gebrek aan betaalbare huurwoningen en huisjesmelkerij blijven adresseren. In dit verband lanceert zij meerdere plannen.

Toegankelijkheid tot de lokale woningmarkt

Om te voorkomen dat de woningmarkt op slot gaat doordat relatief goedkope woningen worden gekocht om te verhuren (‘buy-to-let’) maakt de minister duidelijk dat een gemeente voor de grond die in haar bezit is middels een contractueel kettingbeding aan de huiseigenaren een zelfbewoningsplicht kan opleggen. Ook kan de gemeente met corporaties afspreken dat zij dit doen. Verder is het mogelijk dat de gemeente in het bestemmingsplan opneemt dat woningen in de categorie sociale koop moeten worden gebouwd en kunnen leegstaande panden die op dit moment nog geen woonbestemming hebben, worden ingezet voor de lokale woningvoorraad. Het is aan de gemeente om te beslissen van welke mogelijkheid zij gebruik maakt én om stevig te handhaven op de naleving van de gemaakte keuzes.

Scheefheid in de huursector

De afgelopen jaren is er een afname zichtbaar in het aantal sociale huurwoningen dat wordt bewoond door mensen die daarvoor een te hoog inkomen hebben, de zogenaamde scheefwoners. Omdat het, zeker in gebieden met lange zoektijden, onrechtvaardig kan voelen dat huishoudens die financieel in staat zouden zijn een andere woning te vinden in een sociale huurwoning blijven wonen, wil de minister het mogelijk maken de huur voor huishoudens met een hoog inkomen in één keer te verhogen naar de liberalisatiegrens, of tot de maximale huurprijs. Huishoudens die er vervolgens voor kiezen te verhuizen naar een woning in het middenhuursegment of in de koopsector, dragen daarmee bij aan de slaagkansen van mensen met beperktere financiële mogelijkheden.

Daarentegen is de hoeveelheid huurders die in de vrije sector huren en op basis van hun inkomen teveel huur betalen juist toegenomen. Waar het gaat om dit ‘duur scheefwonen’ hebben de Woonbond en vereniging van woningcorporaties Aedes in het sociaal huurakkoord afgesproken dat op verzoek van de huurder huurbevriezing of huurkorting kan worden toegepast. De minister onderschrijft dat het verhuurders vrij staat om op een dergelijk verzoek in te gaan. Daarbij wil de minister ook de noodzaak voor een regeling voor tijdelijke huurkorting bezien, evenals de maatregelen die nodig zijn voor huishoudens die te maken krijgen met een inkomensterugval.

Maximale huurprijzen

Bij woningcorporaties wordt de gemiddelde huurprijsstijging beperkt tot de inflatie en wordt de toewijzingsgrens van de sociale huur (die nu ligt op een jaarinkomen van 38.000 euro), afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Dit moet gezinnen met lage middeninkomens soelaas bieden, nu deze groep minder overhoudt dan eenpersoonshuishoudens met hetzelfde inkomen. In de vrije huursector komen er maatregelen om woningen in schaarsteregio’s waar dat nodig is zoveel mogelijk te behouden voor het middenhuursegment. De beste optie voor gemeenten om huren in het middensegment niet door het plafond te laten stijgen, lijkt volgens de minister voorlopig de zogenaamde ‘noodknop middenhuur’. Hiermee kunnen gemeenten binnen de bestaande regelgeving de aanvangshuurprijs tijdelijk en onder voorwaarden maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar waar er op verschillende plekken in Nederland grote uitschieters in WOZ bestaan overweegt de minister het WOZ-aandeel in het woningwaarderingsstelsel te maximeren tot circa eenderde. Het kabinet werkt nog aan de uitwerking van deze plannen.

Recente wijziging van wetsvoorstel ‘Wet maatregelen middenhuur’

Waar het gaat om de huurprijzen in het middensegment valt ook nog één van de wijzigingen in het voorstel voor de Wet maatregelen middenhuur te noemen. Momenteel ligt dit wetsvoorstel in de Tweede Kamer voor. Met deze wet wordt de markttoets vereenvoudigd waardoor corporaties gemakkelijker gemengd kunnen bouwen in de herstructureringsgebieden. Daarnaast beoogt het voorstel ook de Huisvestingswet te verduidelijken zodat de gemeenten – conform het Regeerakkoord – de mogelijkheden om te sturen op middenhuur volledig moeten inzetten middels de huisvestingsverordening.

Eén van de wijzigingen die het Wetsvoorstel maatregelen middenhuur beoogt mogelijk te maken is het aanbod van middenhuurwoningen te vergroten door het voor ‘toegelaten instellingen’, zoals woningcorporaties, eenvoudiger te maken te investeren in middenhuur. Toegelaten instellingen hebben als kerntaak het bouwen, verhuren en beheren van gereguleerde huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of mensen die om andere reden moeite hebben met het vinden van een passende huisvesting. Uit het huidige artikel 21c, tweede lid, van de Woningwet volgt dat een toegelaten instelling geen nieuwe leningen voor nieuwbouw of aankoop van bezit mag aantrekken als de waarde van de reeds aangetrokken leningen van die toegelaten instelling meer dan 50% van de WOZ-waarde van het bestaande bezit bedraagt. Een wijziging van het wetsvoorstel, ingediend op 31 januari 2019, beoogt het bestaande bezit van de toegelaten instelling te waarderen op basis van de marktwaarde in plaats van op basis van de WOZ-waarde. 70% van de marktwaarde in verhuurde staat komt op hetzelfde neer als uitgaan van 50% van de WOZ-waarde. Door te rekenen met de marktwaarde valt de waardering van het bestaande bezit hoger uit, waardoor een hoger bedrag aan leningen voor nieuwbouw of aankoop mogelijk wordt. Dat biedt kortom meer mogelijkheden voor toegelaten instellingen om middenhuur te realiseren.

Raadpleeg hier de Kamervragen en antwoorden over de Staat van de Woningmarkt 2018 van 24 januari 2019 en zie hier de antwoorden op Kamervragen over het bericht ‘Bouwen in het groen? Wel doen’ van 31 januari 2019. Lees hier de Kamerbrief van 22 februari 2019 en hier de Nota van wijziging van het voorstel Wet maatregelen middenhuur.

Share This