Bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak volgens de regels van het onteigeningsrecht is de rechter niet gebonden aan een bepaalde waarderingsmethode. Dit is staand recht en nogmaals bevestigd door de Hoge Raad in drie arresten van 4 oktober 2013. Bij toepassing van de residuele methode mag, bij gebrek aan een exploitatieberekening van het betreffende project, ook worden gekeken naar exploitatieberekeningen van vergelijkbare projecten. Dat is opvallend.
De Staat was belast met de aanleg van de Hoogwatergeul Well-Aijen op de rechteroever van de Maas. Dit werk omvatte onder meer de realisatie van grindputten. Het belangrijkste geschilpunt was de waarde van de te winnen bodembestanddelen (grind). Voor de waardebepaling kozen deskundigen en in hun navolging de rechtbank voor de residuele methode, naast de vergelijkingsmethode.
Bij een residuele waardeberekening wordt gekeken naar de (potentiële) exploitatie van het project en de mogelijk te realiseren opbrengsten en te maken kosten. Probleem hier was dat een dergelijke exploitatieberekening niet voorhanden was in de procedure. Daarom nam de rechtbank de exploitatieberekening van een vergelijkbaar project. De Staat achtte dat onjuist. De Hoge Raad verwierp het beroep, omdat niets eraan in de weg staat dat gebruik wordt gemaakt van exploitatiegegevens van met het werk vergelijkbare projecten.
Het arrest past bij de vrijheid die de Hoge Raad lagere rechters pleegt te geven bij de waardering van het onteigende Toch blijft de door de Hoge Raad gesanctioneerde keuze van de rechtbank opvallend. De uitkomst van een residuele berekening is namelijk sterk afhankelijk van de specifieke details van het project. Kleine wijzigingen in de uitgangspunten kunnen grote gevolgen hebben voor de uiteindelijke uitkomst van de berekening. Daarom zal het vaak lastig zijn om een exploitatieberekening van een vergelijkbaar project te gebruiken voor het maken van een residuele berekening en is de kans op onjuiste uitkomsten aanzienlijk. Wat daar verder ook van zij, de Hoge Raad staat in ieder geval de keuze voor een dergelijke vergelijkende residuele methode toe.
Bron: HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:843; ECLI:NL:HR:2013:846 en ECLI:NL:HR:2013:849
Zie ook de bespreking van deze arresten op Cassatieblog.
