Het Gerechtshof Amsterdam heeft zijn arrest van 12 juli 2016 geoordeeld dat de noodzaak van het treffen van maatregelen in de vorm van afdekken van een puinverharding met een te hoge asbestconcentratie met schone grond en het onderhoud van deze afdeklaag het normaal gebruik van een bedrijfsterrein in de weg staat. De koper mocht derhalve de koopovereenkomst ontbinden.
Achtergrond
De vennootschap onder firma Installatiebedrijf T&I heeft een bedrijfsterrein (voormalige klompenfabriek) gekocht. Kort vóór de juridische overdracht is een bodemonderzoek uitgevoerd waaruit is gebleken dat op diverse plaatsen in de grond van het gekochte perceel asbest aanwezig was en de grond ook anderszins ernstig vervuild is. T&I heeft de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
Non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 van het burgerlijk wetboek (BW)
Een verkochte zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op haar aard en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (onderzoeksplicht). De vraag welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.
Het Gerechtshof oordeelt dat het er bij de beantwoording van de vraag of T&I een beroep toekomt op non-conformiteit wegens de in de grond gevonden asbestconcentraties op aankomt of T&I op de aanwezigheid van die asbestconcentraties bedacht had moeten zijn.
Had T&I op de aanwezigheid van die asbestconcentraties bedacht moeten zijn?
Wat mocht T&I op grond van de koopovereenkomst verwachten?
In het eerder in deze zaak gewezen tussenarrest van 28 mei 2013 door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft dit hof gewezen op twee bepalingen uit de koopovereenkomst. De ene bepaling betreft een onbekendheidsclausule en de andere bepaalt dat aan koper bekend is dat asbest in de onroerende zaak is verwerkt. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden verwijst voor de uitleg van beide bepalingen naar het Haviltex-criterium. Aan de hand daarvan komt het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het tussenarrest tot het oordeel dat een redelijke uitleg van de vermelde bepalingen uit de koopovereenkomst meebrengt dat T&I rekening moest houden met asbest in de daken van de opstallen en mogelijk enige verontreiniging in het puin op het terrein, tenzij door of namens verkopers gewezen is op een verdergaande verontreiniging. Het Gerechtshof Amsterdam bekrachtigt dit oordeel en vult dit aan met het oordeel dat T&I in de gegeven omstandigheden niet behoefde te verwachten dat een zeer groot deel van het achterterrein uit puinverharding bestond en dat die puinverharding niet alleen globaal licht verontreinigd was met asbest, maar op een onderdeel zelfs “ernstig” met asbest was vervuild.
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft het standpunt van verkopers dat de aanwezigheid van de “ernstige” asbestverontreiniging het normale gebruik van de gekochte onroerende zaak niet belemmert, verworpen. De omstandigheid dat het achterterrein nadat de maatregelen getroffen zijn, zoals met betrekking tot de asbesthoudende weg is voorgeschreven, door T&I zou kunnen blijven worden gebruikt, bijvoorbeeld als opslagterrein, is volgens dat Gerechtshof onvoldoende voor de conclusie dat het ‘normaal gebruik’ niet in het geding is. T&I is immers, zo lang de asbestverontreiniging niet is verwijderd, verplicht de met asbest verontreinigde grond voor een in beginsel onduidelijk lange termijn onberoerd te laten en zij moet de afdeklaag in de toekomst onderhouden. De gekochte onroerende zaak is in de koopovereenkomst aangeduid als “perceel landbouwgrond” en “perceel met opstallen en erf” en in het kadaster wordt het achterterrein als “terrein (akkerbouw)” omschreven. Het is niet duidelijk op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat een normaal gebruik door T&I van deze grond zou moeten inhouden dat de indeling van het achterterrein ongewijzigd moet blijven althans dat delen daarvan niet zouden mogen worden verwijderd of verplaatst, aldus het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Mededelingen van de verkoper
Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt dat het hiervoor beschreven oordeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden anders zou kunnen luiden indien verkopers aan T&I zouden hebben meegedeeld dat de (onder)grond van het perceel mogelijk met asbest verontreinigd was door puinstortingen in het verleden. De verkopers zijn niet geslaagd in het bewijs dat een dergelijke mededeling zou zijn gedaan.
Bron: Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2791
