Met het oog op de aanhoudende woningnood, zeker in de Randstad, is het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad voor de verhuur van short stay appartement geen wenselijke ontwikkeling. Daarnaast veroorzaken dergelijke appartementen doorgaans meer overlast voor de omgeving dan een reguliere woning. In de gemeente Amsterdam is er dan ook beleid vastgesteld waarin quota zijn vastgelegd voor short stay woningen. Als die quota nog niet zijn bereikt, bestaat er dan toch ruimte om een omgevingsvergunning voor omzetting van een reguliere woning naar short stay woning te weigeren? Nee, zo bepaalde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) op woensdag 27 juni jl.

Waar ging de zaak over?

De Hoofdstad is eigenaar van een appartement op de Prinsengracht in het centrum van Amsterdam en wil dit appartement gaan verhuren voor zogenaamde ‘short stay’. Short stay verhuur komt erop neer dat een (zelfstandige) woning structureel wordt gebruikt voor tijdelijke bewoning voor een aaneengesloten periode van tenminste vijf dagen en maximaal zes maanden. Het op de Prinsengracht geldende bestemmingsplan “Zuidelijke Binnenstad” staat short stay verhuur niet toe. Daarom vraagt de Hoofdstad bij het algemeen bestuur van het stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam, naast een vergunning voor het tijdelijk onttrekken van het appartement aan de woningvoorraad, een omgevingsvergunning strijdig gebruik aan.

Omdat niet tijdig wordt beslist op de aanvraag, is de omgevingsvergunning (op grond van artikel 4:20b, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)) van rechtswege verleend. Daartegen maakt Huurdersvereniging Centrum bezwaar. Het algemeen bestuur verklaart dit bezwaar gegrond en weigert de vergunning alsnog. Ten grondslag aan de weigering ligt het beleid van de gemeente over short stay. Daarin is een quotum opgenomen voor het aantal te verlenen vergunningen voor short stay. Voor het gebied waarin het appartement zich bevindt was dit quotum echter nog niet bereikt. Het algemeen bestuur toetst in casu kortom niet (alleen) aan het quotum, maar maakt bij de beslissing op bezwaar een nadere belangenafweging. Daarbij overweegt zij dat er inmiddels voldoende verblijfsmogelijkheden voor short stay bestaan. Bovendien worden appartementen voor short stay vaak gebruikt voor toeristische verhuur, met meer overlast voor de omgeving tot gevolg.

In beroep oordeelt de rechtbank dat het algemeen bestuur de gevraagde omgevingsvergunning op basis van de gegeven motivering alsnog heeft kunnen weigeren. De Hoofstad gaat in hoger beroep tegen deze uitspraak en stelt dat het algemeen bestuur de omgevingsvergunning in strijd met het beleid heeft geweigerd. Het quotum voor vergunningverlening voor short stay voor het gebied waarin het appartement ligt was immers nog niet bereikt. Het beleid biedt volgens de eigenaar geen ruimte voor een nadere belangenafweging.

Oordeel van de Afdeling

De Afdeling gaat, overigens in navolging van haar uitspraak van 29 november 2017, mee in het betoog van De Hoofdstad. Het algemeen bestuur weigerde de omgevingsvergunning inderdaad in strijd met het eigen beleid, nu het quotum voor vergunningverlening voor short stay voor het gebied waarin het appartement ligt nog niet was bereikt. Naast toetsing aan het quotum (waaraan al een belangenafweging ten grondslag ligt) is er geen ruimte voor een individuele belangenafweging. Zolang het quotum nog niet is bereikt, geldt het belang van de aanvrager van de vergunning zwaarder dan het belang van het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad, aldus de Afdeling. In de uitspraak van 29 november 2017 ging het weliswaar om een onttrekkingsvergunning, maar de Afdeling ziet geen reden waarom het oordeel anders zou zijn wanneer een omgevingsvergunning voor short stay wordt getoetst aan een quotum. De Afdeling vernietigt de beslissing op bezwaar en verwijst terug naar het algemeen bestuur.

Uit het oordeel van de Afdeling blijkt kortom dat als beleid voorziet in quota, dit een allesbepalende rol speelt. Er is daarbij dan geen ruimte meer voor een nader te verrichten belangenafweging. Dat is goed om in het achterhoofd te houden bij de vaststelling van dergelijk beleid!

Raadpleeg hier de volledige uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Share This