In een uitspraak van 13 januari 2021 van de rechtbank Noord-Holland wordt bevestigd dat wanneer de werkelijke waarde van het te onteigenen object wordt bepaald door middel van een huurwaardekapitalisatiemethode er geen aanleiding bestaat voor vergoeding van gederfde huur.

Wat speelde er?

Door de gemeente Purmerend werd onteigend ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Kleine Where” dat voorziet in de herontwikkeling van een bedrijventerrein naar een woonwijk. Onder andere moest van een eigenaar grond met daarop een verhuurde nissenloods worden verworven. Om de te vergoeden waarde van de nissenloods te bepalen is gebruik gemaakt van een huurwaardekapitalisatiemethode. De eigenaar van de nissenloods stelde, onder meer, dat naast deze waarde ook de gemiste huurinkomsten als schadeloosstelling moeten worden vergoed vanwege het gemis van dit voordeel. De huurderving van de nisseloods is volgens de eigenaar namelijk aan te merken als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening.

Hoe oordeelt de rechtbank?

De rechtbank oordeelt dat geen aanleiding bestaat om de gemiste huurinkomsten aan te merken als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. Dit is gelegen in de omstandigheid dat bij de bepaling van de werkelijk waarde van het onteigende de feitelijke huurinkomsten van de nissenloods zijn meegenomen in de berekening. Daarom bestaat in beginsel geen reden om vervolgens apart nog het gemis aan huurinkomsten te vergoeden.

Wat kunt u met deze uitspraak?

De rechtbank bevestigt in deze uitspraak dat, wanneer de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de inkomsten die daarmee worden gegenereerd, géén aanleiding bestaat om daarnaast de onteigende nog apart te compenseren voor gemis aan inkomsten. De rechtbank volgt hiermee (impliciet) het arrest van de Hoge Raad van 5 november 1969, NJ 1971/90. Hier oordeelde de Hoge Raad dat wanneer een pand wordt gewaardeerd op basis van de huurwaarde geen ruimte meer bestaat om afzonderlijke de gederfde huurinkomsten te vergoeden, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.

Dat de uitkomst ook anders kan zijn, toont de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 29 juli 2020, BR 2020/97 (met noot Zeilmaker en Hagelaars). In die specifieke omstandigheden werd wel ruimte gezien om een deel van de gemiste huuropbrengsten te vergoeden. In die kwestie loopt cassatieberoep en wellicht wordt in bovengenoemde zaak ook cassatieberoep aangetekend. Wij zijn ieder geval benieuwd hoe de Hoge Raad hierover gaat oordelen.

Raadpleeg hier de volledige uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 13 januari 2021.

Share This