Advocaat-Generaal Van Oven heeft zich in twee conclusies van 4 september 2015 uitgelaten over de vraag of de rechtbank terecht de invloed van een bestemmingsplan dat voorziet in (door derden te realiseren) woningbouw heeft geëlimineerd bij de bepaling van de waarde. Het antwoord van de A-G luidt ontkennend, nu dit niet in lijn is met de zogenaamde “9 juli-arresten”. Bovendien ligt het niet op de weg van de rechter om dit nu alsnog te bepalen in weerwil van de bedoeling van de wetgever.
In “de 9 juli-arresten” heeft de Hoge Raad een nieuwe maatstaf gehanteerd voor de waardebepaling van gronden, onder eliminatie van de invloed van de daarop rustende bestemming. Kort gezegd heeft de Hoge Raad toen geoordeeld dat als aan een bestemmingsplan een (concreet) plan ten grondslag ligt, dit bestemmingsplan moet worden geëlimineerd. De conclusies gaan in op de vraag of in het geval de onteigenende gemeente de gronden bouwrijp wil maken teneinde die gronden aan derden uit te geven ter realisering van woningbouw conform de regels van het vigerende bestemmingsplan, in het systeem van de Onteigeningswet plaats is voor eliminering op de voet van de "9 juli-arresten" van de (waardevermeerderende) invloed van dat bestemmingsplan.
Andersoortig plan
Volgens de A-G volgt niet uit “de 9 juli-arresten” dat mag worden geëlimineerd indien onteigend wordt op basis van andersoortige plannen dan plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt. In casu was sprake van woningbouw die door een andere dan de onteigenende overheid zou worden gerealiseerd. Er moet sprake zijn van een bestaand (concreet) plan, zoals bedoeld in artikel 40c, aanhef en sub 3, Onteigeningswet. Een dergelijk plan is een (plan voor een) door de onteigenaar zelf te realiseren werk. De ratio van het in aanmerking nemen van waardevermindering of –vermeerdering bij onteigening voor een project dat niet alleen door de onteigenaar wordt gerealiseerd acht de A-G duidelijk. “Grond die in een ontwikkelingsgebied ligt is duurder dan andere grond omdat die ontwikkeling lucratief is. Als onteigende gronden worden ontwikkeld (deels) door (rechts)personen (‘marktpartijen’) die dat niet in het algemeen belang maar met winstoogmerk doen, is het niet billijk dat de grondeigenaar zijn grond zou moeten afstaan voor een prijs waarin met die winstpotentie geen rekening wordt gehouden.”
Eliminatie van een andersoortig plan staat volgens de A-G op gespannen voet met de wetssystematiek en logica. “Als het (concrete) plan voor het werk welks uitvoering door het bestemmingsplan wordt gefaciliteerd, niet een plan is waarvan de voor- of nadelen op de voet van art. 40c, aanhef en onder 3 bij het bepalen van de schadeloosstelling moeten worden weggedacht, valt niet te beredeneren waarom de ter plaatse van het onteigende geldende bestemmingsplanvoorschriften wèl zouden moeten worden weggedacht. Anders gezegd: het wegdenken van bestemmingsplanvoorschriften op de voet van “de 9 juli-arresten” moet logischerwijze een sequeel zijn van de eliminatie van het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt.”
Ommezwaai?
De Hoge Raad heeft, aldus de A-G, in dezen ‘de handen vrij’ om te beslissen, omdat hij zich immers niet eerder uitgelaten over deze ‘heikele kwestie’. De leer van de Hoge Raad in “de 9 juli-arresten” is naar de mening van de A-G de opvolger van de Matser-Markus leer, en het doortrekken van die leer bij onteigeningen ten behoeve van volkshuisvesting zou neerkomen op een ommezwaai. Voor die ommezwaai pleit de constatering dat het uitgangspunt van de wetgever, dat het bestemmingsplan nooit het werk is waarvoor wordt onteigend, inmiddels achterhaald is. Bestemmingsplannen kunnen niet slechts worden gekarakteriseerd als een plan waarin de gemeente “niet anders dan ten aanzien van haar territoir” aangeeft “op welke wijze de bebouwing mag plaats vinden”. De gemeente moet immers ook besluiten over het kostenverhaal van het bouwrijp maken, “waarvoor uiteraard een zekere mate van concreetheid van de plannen voor de uitvoering van het bestemmingsplan nodig zal zijn”.
Echter, tegen deze ommezwaai pleiten de vruchteloos gebleken pogingen van de wetgever om vanaf de totstandkoming van de Woningwet wettelijk te regelen dat bij de vaststelling van de waarde van het onteigende de waardevermeerderende invloed van uitbreidings- of bestemmingsplannen zou moeten worden geëlimineerd. Volgens de A-G ligt het niet op de weg van de rechter om nu alsnog, door extensieve interpretatie van “de 9 juli-arresten”, de invloed van bestemmingsplannen op de waarde van gronden die worden onteigend ten behoeve van de ontwikkeling van een woonwijk of een gebied met deeltijdwoningen, te elimineren. Een dergelijke eliminatie zou indruisen tegen de wil van de wetgever van 1981.
Bronnen:
Conclusie Gemeente Gorinchem 4 september 2015, ECLI:NL:PHR:2015:1701
Conclusie Provincie Zeeland 4 september 2015, ECLI:NL:PHR:2015:1700