Geluidsoverlast door feestjes, rondslingerende fietsen en gebrekkig onderhoud aan panden. In bepaalde buurten en straten is overlast door het grote aantal studentenwoningen een veelvoorkomend probleem. Verschillende gemeenten, waaronder Wageningen, hebben met het oog hierop regels vastgesteld om een maximumpercentage te kunnen hanteren voor kamerverhuurpanden. Zo houden zij de studentenhuisvesting met een mogelijk nadelige impact op de buurt binnen de perken. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) gaat in haar uitspraak van 13 februari 2019 in op de berekening van dit ‘procent-criterium’.

Wat speelde er?

De beheersverordening van de gemeente Wageningen staat het bevoegd gezag toe een omgevingsvergunning te verlenen voor kamergewijze verhuur in woningen en woonhuizen, mits aan het zogenaamde ‘15%-criterium’ wordt voldaan. Dit criterium houdt in dat binnen een straal van 50 meter om een woning, niet meer dan 15% van de panden per kamer mag worden verhuurd. Hierbij worden alle reeds bestaande kamerverhuurpanden en studentencomplexen meegenomen. In geval van woonhuizen wordt een vergunning geweigerd als in 2 woningen boven, onder of naast het woonhuis ook al kamers worden verhuurd.

Het college van burgemeester en wethouders van Wageningen (het college) verleent een omgevingsvergunning waarmee kamergewijze verhuur van een woning aan het Emmapark in Wageningen mogelijk wordt. Twee omwonenden hebben bezwaar tegen deze verleende vergunning en stellen na de bezwaarprocedure beroep en vervolgens hoger beroep in. Volgens omwonenden is het 15 %-criterium namelijk overschreden. Dit omdat de gemeente meerdere panden in de straal van 50 meter ten onrechte niet in de berekening zouden hebben meegenomen als kamerverhuurpanden. Uit stempassen en e-mailwisselingen blijkt namelijk dat op twee van deze adressen meerdere huurders woonachtig zijn. Ook heeft het college volgens omwonenden ten onrechte één van de bewoners op een adres niet meegerekend bij de vraag of het desbetreffende pand meetelt als kamerverhuurpand, omdat hij buiten de door het college gehanteerde leeftijdscategorie van 17 tot 25 jaar valt. Volgens de omwonenden kent de regeling voor kamergewijze verhuur geen leeftijdscategorie. Tot slot hebben enkele panden aangeklede kamers met een eigen douche, wc en keukenblok, maar wel een gemeenschappelijke voordeur. Ook dit wijst op kamerverhuur.

Oordeel Afdeling

De Afdeling oordeelt allereerst dat het college zich, bij beantwoording van de vraag of wordt voldaan aan het 15%-criterium, mag baseren op de gegevens zoals die bekend zijn in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de Basisregistratie Personen (BRP). Het college heeft zich bij het nemen van het besluit op bezwaar in augustus 2017 weliswaar gebaseerd op BRP-gegevens, maar is uitgegaan van de cijfers van september 2016. Dit terwijl per 1 april 2017 een geactualiseerd overzicht beschikbaar was.

Volgens de Afdeling heeft het college ten onrechte niet de meest actuele BRP-gegevens betrokken bij het besluit op bezwaar van omwonenden. Aangezien de bezwaarschriftenprocedure bedoeld is voor een volledige heroverweging dient het besluit op bezwaar genomen te worden aan de hand van de actuele feiten en omstandigheden. Gelet hierop is het besluit op onzorgvuldige wijze tot stand gekomen.

Bovendien is volgens de Afdeling zoals omwonenden stellen noch in de beheersverordening, noch in de beleidsregels een leeftijdscategorie opgenomen. Het college heeft bij de toetsing of voldaan wordt aan het 15%- criterium dus ten onrechte uitsluitend panden meegerekend waar drie of meer bewoners in de leeftijdscategorie tussen 17 en 25 staan ingeschreven. De Afdeling oordeelt dan ook dat het college het besluit onvoldoende heeft gemotiveerd. Het hoger beroep van de omwonenden slaagt.

Tot slot

Deze uitspraak maakt twee punten duidelijk. Allereerst benadrukt de Afdeling hier nog maar weer eens de algemene procedurele eis dat het bevoegd gezag het besluit op bezwaar moet nemen aan de hand van de actuele feiten en omstandigheden (ex nunc). Daarnaast moet het college bij hantering van het procent-criterium van kamerverhuurpanden zich (uiteraard) houden aan hetgeen hierover in de beheersverordening is opgenomen. Daarbij kunnen niet zomaar aanvullende regels zoals een leeftijdscategorie in het leven worden geroepen. De rechtszekerheid vereist immers dat van hetgeen in een beheersverordening is bepaald kan worden uitgegaan!

Raadpleeg hier de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 februari 2019.

Share This